中小房企甩卖偿债 规模房企接盘抄底

胡天祥2019-07-02 08:35:16来源:时代周报

扫描二维码分享

  中小型房企卖项目自救,规模房企趁机买入,一场“大鱼吃小鱼”的并购大戏正在房地产市场上演。

  在楼市调控与融资收紧的双重压力下,房企“马太效应”愈演愈烈。

  6月26日,粤泰股份发布公告称,召开2019年第二次临时股东大会,审议通过了《关于广州嘉盛项目在建工程转让的议案》、《关于广州天鹅湾二期项目在建工程转让的议案》及《关于签署世茂粤泰合作项目协议书的议案》。

  转让项目实乃粤泰股份的无奈之举。今年4月30日,由中审众环会计师事务所出具的审计报告显示,粤泰股份共有24个账户被冻结,被冻结账户余额约为7165万元,账面价值46.48亿元的开发项目和物业被查封。

  “部分房企现金流暂时性的问题出现,也倒逼其需要主动转让项目。”财经评论员严跃进向时代周报记者表示。

  有人卖,便有人买。一方面,以收并购方式获取项目拿地成本相对较低,可使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收并购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。

  于是,今年以来,融创、世茂等多家手握充裕现金流的房企,开始加大并购力度。“两三年前,很多内地房企做了很多债,这部分债务很多都会在今年以及明年逐步到期。他们再融资或者发债都有些困难,或因项目也存在一些财务问题,所以很多企业今年可能都要将项目出售。”世茂房地产副主席兼执行董事许世坛在今年股东大会上表示,但对世茂来讲,这反而是个并购的好时机。

  据媒体不完全统计,截至6月18日,世茂已经相继收购泰禾、明发集团、万通地产、粤泰股份的18个项目,涉及资金达191.54亿元。

  大鱼吃小鱼

  中小型房企卖项目自救,规模房企趁机买入,一场“大鱼吃小鱼”的并购大戏正在房地产市场上演。

  6月9日,粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子分别签署了五份项目转让协议,交易对价总计63.97亿元。粤泰股份表示,本次合作是为了缓解流动性紧张,化解的逾期借款风险。截至2018年年底,粤泰股份逾期借款已达29.52亿元,已逾期未支付的利息2.46亿元。

  而自去年开始便深陷债务危机、已进入退市程序的中弘股份,也同样选择了变卖资产。2018年7月,中弘以14亿元的价格将海南如意岛项目100%股权售予佳兆业。今年6月,据媒体报道,中弘股份三处资产正在资产包拍卖阶段,涉及债务资金总额超过60亿元。

  2018年12月24日,银亿股份发布公告称,因短期内资金周转困难,未能如期偿付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约3亿元。为了渡过难关,2018年9月20日,银亿股份2.07亿转让控股子上海银月51%股权,预计收益1.31亿元;2018年12月25日,银亿股份以7.31亿元的价格出售旗下四宗湖州土地予奥园。

  另一边,规模房企则趁势开始在并购市场上“长袖善舞”。

  比如世茂,除收购上述粤泰股份部分项目股权外,3月26日,世茂以18.05亿元收购泰禾南昌茵梦湖国际旅游度假区项目51%股权;3月28日,世茂以13.3亿元收购万通地产香河70%股权;4月4日,世茂以27.92亿元收购明发集团马鞍山项目51%股权;5月17日,世茂以收购泰禾旗下佛山顺德、广州增城、江苏东恒部分项目权益及股东借款,交易总对价39.71亿元。

  而在去年有200个并购成功案例的融创,今年亦没有停下并购步伐。1月21日,融创以125.53亿元的价格收购上海泛海建设100%股权,进而获得北京泛海国际1号地块与上海董家渡项目100%权益;4月2日,融创以13.34亿元的价格收购阳光100重庆两项目70%股权,总建面约119万平方米。

  严跃进对时代周报记者表示:“并购案例的增加,说明企业实际上也在分化。部分房企有较为充裕的资金,所以扩张的积极性较大。而对于其他房企来说,现金流暂时性的问题出现,也倒逼其需要主动转让项目。”

  但严跃进同时也告诉时代周报记者,虽然通过收并购的方式可以带来很强的业绩成长,但房企仍要警惕并购后项目难以盘活的风险。

  偿债高峰到来

  中小房企加速变卖资产的一个大背景便是2019年的偿债高峰。来自恒大研究院的数据显示,截至2018年年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,预计将在2019―2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿元。中证鹏元评级发布的报告测算,2019年房企刚性负债偿付量将达1.91万亿元,其中债券偿付量将超过6700亿元,房企短期内面临巨大偿付压力。

  “市场竞争力较弱和投资激进的中小型房企,若销售回款出现萎缩,战略决策失误,叠加大规模刚性债务到期,一旦再融资受阻,将陷入流动性枯竭的境地。”中证鹏元评级表示,从已经违约的房企来看,其共同特征包括均是典型中小型民营房企,合同销售规模小;治理或内部控制存在缺陷,存在投资激进、盲目寻求转型及多元化发展等问题;面临一定的项目去化压力,土地储备质量较弱;大股东股权质押比例高。

  虽然自2019年以来融资环境得到改善,但受自身资质等多重因素影响,房企融资呈现两极分化现象。

  “大房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低,从银行贷款到票据、发债、基金、同股同权、小股操盘等,不一而足,关键不在于能否融到资金,而是控制资金成本。”一家房企高层告诉时代周报记者,中小房企只要能融到钱就可以活下去,但如果融不到钱,就可能现金流断裂;即便能融到钱,如果资金成本过高,则不仅损失利润,甚至可能导致巨亏。

  来自国泰君安的研报显示,从发债房企的规模来看,大规模房企总体上综合融资成本更低。规模处于前20、21―50名、51―100名、101―200名的房企平均综合融资成本分别为5.53%、6.09%、5.94%、5.91%。 “目前国内银行主要根据房企规模确定授信额度和利率,在这样的情况下大规模房企更易以低利率拿到银行贷款,因而融资成本也显著低于中小型房企。”国泰君安分析师覃汉表示,房企规模对于融资成本的影响正在不断凸显。

  严跃进告诉时代周报记者,从后续趋势上看,若是金融环境继续收紧,那么并购方面的案例仍会增加。

原创 宏观 政策 市场 土地 观点 金融 海外 产业链
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部