楼市分化严重:有的万人摇号,有的打折促销

张良 刘向红2019-07-03 08:43:36来源:上海证券报

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  与土地市场的火爆相比,上半年的楼市并没有同频共振。

  “分化”是业内提到最多的一个词,有的楼盘万人摇号竞购,有的楼盘则冷冷清清。

  易居研究院监测数据显示,截至2019年5月底,100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米,同比增长5.4%。

  楼市的基础是人。上半年,全国近100个城市出台了吸引人才政策,如杭州把落户门槛降至大专学历。

  为了抢市场,各大房企也在尽其所能地出货。尤其6月以来,有的城市一周推出近5000套新房。

  中原地产首席分析师张大伟认为,未来市场的周期会是6个月或者3个月,对于房企来说,要抓紧每一个窗口期。

  新房供应井喷

  房源多,是许多购房者上半年的共同感受。

  从年初到6月末,无论是一线城市北京、上海,还是二线城市南京、杭州,新房供应都是源源不断。

  北京不断加大限竞房的供应量。据统计,截至6月底,北京合计入市限竞房项目55个,累计供应住宅37851套,而截至目前网签的仅13790套,库存2.4万套,市场供应充足。

  中原地产的数据显示,上半年,北京新建商品住宅(共有产权房等保障性住房除外)共成交1.6万套,同比上涨103%。同时,北京迎来8年来最高库存量,新建商品房目前已有7万多套库存,预计静态消化需要3年。

  上海的新房供应量也是大增。一季度,新房供应量达156.6万平方米,同比增长69.13%。其中,3月份,新建住宅供应套数7874套,直逼2018年一季度总和。4、5月份,新房供应量累计为119.8万平方米。

  二线城市南京,上市新房逐月增长,4月至6月,分别为3000多套、8013套、近9000套。尤其是6月最后一周,上市新房近5000套。

  据南京网上房地产统计,上半年,南京市新建商品住宅成交36630套,同比增长19.6%。目前,全市新建商品住宅库存近3.95万套。

  杭州的新房供应也非常充足。6月份,杭州楼市住宅推盘量今年首次突破万套大关,达10026套。截至5月31日,杭州新建商品住房可售套数33331套,可售面积441.6万平方米,同比分别增长34.6%、26.4%。

  “新房供应增多,主要是市场预期的改变。”某大型房企营销负责人说,在限购、限贷等调控政策下,随着市场的回暖,开发商入市意愿强烈。

  易居研究院监测数据显示,截至今年5月底, 100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米,同比增长5.4%。一线城市、二线城市和三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2805万平方米、22131万平方米和20069万平方米,同比增速分别为33.6%、0.3%和8.2%。

  广东省房协理事赵卓文认为,在当前这个阶段,政策在呵护市场,购房者信心未失,仍有强劲的购买力,楼价处在历史高位。因此,综合种种因素,开发商最佳的策略是:赶紧卖,优惠卖。

  万人摇号与打折促销

  冷热不均,是业内对上半年楼市的一致评价。有的楼盘万人摇号竞购,有的楼盘则冷冷清清。

  苏州,是上半年楼市最热的城市之一。3月18日,吴江三千邑项目350套房源,216套高层在1分钟售罄。3月25日,姑苏区仁恒公园世纪项目,836个买家争抢196套房源。3月30日,吴中区南山维拉项目开售,2000人深夜排队抢房。4月6日,吴江万科翡翠公园千人抢408套房源,开盘不到2分钟售罄。

  尽管市场如此火爆,苏州也有难卖的楼盘。比如,高铁新城某楼盘,5月30日首开,即使当天认购的客户有20000元的车位抵用券,但开盘当天的去化仅有五成。苏州相城区另一楼盘,5月27日开盘,654套房源,当天仅卖掉100多套。

  另一热点城市南京,分化同样明显。据统计,上半年,143家楼盘仅有13家楼盘在开盘1个月内全部卖光,其余楼盘通常是卖个六七成甚至三四成。有40个楼盘加推30天销售不足30%。还有4个楼盘,开盘30天内1套都没有卖掉。

  类似的现象,还出现在北京、深圳、厦门、杭州等大城市。

  以深圳为例,上半年,无论是普通住宅,还是豪宅项目,销售情况总体不错。刚需盘华强城三期,开盘几小时即售罄。豪宅项目半岛城邦四期开盘首日去化八成。

  但也有的楼盘卖不动。5月16日,南山某千万级“网红盘”开盘,当天共推售1110套房源,销售均价12.5万元/平方米,结果去化率仅11%,近五成认筹客户弃购。位于深圳水径地铁站附近的某楼盘,开盘首日仅卖出35套,去化率仅8.4%。

  一些开发商不得不进行降价促销。恒大城开盘9.5折、3.4万元/平方米起,成为深圳今年营销声势最为浩大的项目。6月20日至6月23日,深圳富润乐庭推出21套优惠房源,折后单价3万元/平方米起,而此前富润乐庭均价在3.66万元/平方米左右。

  业内人士认为,上半年销售好的楼盘,优势都很明显,如新房与二手房的价格倒挂、规划利好、区位优势、学区利好等,销售不尽如人意的楼盘一般是位于远郊、配套欠缺且价格偏高。

  “未来市场分化将更加明显,楼盘销售冷热不均将成为常态。”有业内人士表示。

  二手房市场高开低走

  作为楼市的晴雨表,二手房市场在上半年显得不温不火,呈现高开低走之势。

  几个一线城市,在经历3、4月的“小阳春”之后,二手房交易便进入低迷状态。

  据我爱我家研究院统计,上半年,北京二手住宅网签总量为72603套,比2018年下半年减少5.42%,同比降幅为5.27%,网签量为2015年以来最低。

  从单月来看,今年3月后,北京二手房成交就呈现明显下滑趋势,6月网签量为11778套,环比下降14.43%,同比下降25.58%。3月到6月,网签量从1.6万套跌至1.1万套。

  诸葛找房分析师国仕英认为,上半年,北京新房供应持续井喷,带动新房成交量走高,分流了部分二手房需求。

  上海在3、4月各成交2.5万套之后,5月份开始回落,二手住宅共成交约2.3万套,环比下跌9.23%,合同成交均价约3.87万元/平方米,环比下跌1.47%。

  4月份二手房交易创新高的深圳,也没能延续大好行情。贝壳研究院的数据显示,上半年,深圳二手房成交量同比下降3.6%。价格也随之下滑,今年6月,深圳二手房成交均价55591元/平方米,同比下跌6.3%。

  相比一线城市,几个热点二线城市的二手房市场稍显活跃。

  上半年,南京二手房成交量为37137套房,与去年的36648套相比,增加489套,微涨1.3%。杭州上半年成交二手房38037套,同比增长10.3%。成都6月份网签成交二手房10831套,环比下降16.63%。

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